住宅ローン専門FPの中野庸起子です。

最近の住宅ローンのご相談のなかで増えつつあるのが「住宅購入は消費税アップ前と後とどちらがお得ですか?住宅ローン控除の改正もあると聞いたのですが。」という相談。
そこで今回は平成26年以降での消費税の改正予定と住宅ローン控除の所得税の改正予定との関係を見てみましょう。
下記は一般住宅の場合のみを見ていきます。平成26年4月1日以後の居住開始から、年末借入残高の限度額が4,000万円に引き上げられ、控除率1%で年間最大40万円、10年間の合計では最大400万円を所得税額から控除を受けることができることとしています。平成26年3月31日までの居住開始であれば、年末借入残高の限度額が2,000万円、控除率1%で年間最大20万円、10年間の合計では最大200万円となります。それに対して消費税は平成26年4月1日から8%に、平成27年10月1日からは10%に段階的に引き上げられることが決められています。過去に消費税が3%から5%に引き上げられた際と同様の経過規定が手当てされており、住宅取得の場合には、請負工事契約の消費税の経過措置が適用されます。平成25年9月30日までに建築請負契約を結ぶと、建物の完成引き渡し時期が平成26年4月1日以後であっても、建物に係る消費税は引き上げられる前の5%となるのです。つまり、平成25年9月30日までに建築請負契約を結び、建物の完成引き渡しを受けて居住開始する時期を平成26年4月1日以後にすれば、消費税と住宅ローン控除の両方で有利な規定の適用を受けることができることになります。それでは、駆け込み重要加熱で世の中混乱するのではないかという懸念がありますよね。そこで、「平成26 年4月から平成29 年12 月までの欄の金額は、一般の住宅の対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が8%又は10%である場合の金額であり、それ以外の場合における借入限度額は2,000 万円とする。」として、居住開始が条件ではあるが、適用限度額を負担している消費税率によって決めることとしています。

例をみていきましょう。建物価格3000万円 住宅ローン3000万円である場合と仮定します。
25年9月30日までの契約と引渡しの場合
25年9月30日までに契約し引き渡しが26年4月1日以降の場合           
建物3000万円→ 消費税込み3150万円(消費税5%)
 住宅ローン控除 最大20万円  10年間で最大200万円
契約も引渡しも26年4月1日以降27年9月末までの場合
 建物3000万円→消費税込み3240万円(消費税8%)
 住宅ローン控除最大30万円 10年間で最大300万円
契約も引渡しも27年10月1日以降の場合
 建物3000万円→消費税込み3300万円(消費税10%)
 住宅ローン控除最大30万円 10年間で最大300万円
※もちろん住宅ローン控除は税込み年収によって異なる

 住宅ローン控除はあくまで「支払った税金を返還してもらうもの」であり、支払う税金がいくらかによって、返還してもらう金額も違い、お得かどうかも違ってきます。支払う税金が少額であれば、返還してもらう枠いっぱいまで使えません。ということは支払う税金が多い人、つまり年収の高い人は枠いっぱいまで使えてお得ですが、そうではない人にとってはあまりお得ではないのかも・・・ということに気づきますよね。
では、次回は「住宅購入は消費税アップ前と後、どちらがいいのか?住宅ローン控除との関係A」とし、住宅ローン控除税制改正の住民税の税制改正まで踏み込み、税込み年収いくらの人がどれほど住宅ローン控除でお得になるのかについて検証します。